Défiscalisation 2015

La défiscalisation immobilière est un processus légal qui permet aux investisseurs de réduire leurs impôts. Elle peut concerner le prix d’achat, le prix d’acquisition, la surface du logement ou encore les travaux de restauration

Défiscalisation : Les facteurs influents

La défiscalisation immobilière dépend de plusieurs facteurs. En premier lieu, on cite le choix du logement dans lequel se fera l’investissement, autrement dit, sa nature (maison, appartement, immeuble, château) ainsi que son état au moment de l’acquisition (neuf, ancien ou en cours de construction). Par ailleurs, l’emplacement géographique a aussi une grande importance, car les réductions d’impôts ne sont pas les mêmes dans la France métropolitaine que dans les départements Outre-mer. Certains dispositifs ne sont valables que dans une région bien précises, ceci sans compter les zones éligibles imposées par certaines lois de défiscalisation.

Les lois de défiscalisation

Les lois de défiscalisation qui sont en vigueur sur le marché sont nombreuses et variées. Certaines concernent les logements neufs alors que d’autres se rapportent exclusivement aux logements anciens à restaurer. Au même temps, certains sont valables en Outre-mer alors que d’autres le sont dans la Métropole.

Défiscalisation : La répartition en fonction du bien acquis

Immobilier neuf :

les dispositifs de défiscalisation relatives aux logements neufs sont : la loi Duflot, la loi Girardin, la loi Bouvard, le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) et le statut LMP (Loueur meublé professionnel). Les défiscalisations proposées sont respectivement 18%, 48% et 11%. Les statuts LMNP/LMP offrent surtout une récupération de TVA en plus d’un abattement forfaitaire de 50% en régime micro-BIC. Le choix va certes dépendre du budget de départ mais il dépend également de la visée locative que le propriétaire prévoit pour son logement, c’est-à-dire la catégorie de locataires visée.

Immobilier ancien :

deux lois de défiscalisation sont valables pour les logements anciens. Il s’agit de la loi Malraux et de la loi Monuments Historiques. La première propose 22% et 30% de réduction d’impôts sur le coût de la rénovation, alors que la deuxième offre 100% de défiscalisation sans aucun plafonnement.

Les avantages fiscaux et financiers :

La défiscalisation permet tout d’abord une réduction d’impôts légale et considérable. Elle donne également accès à des avantages fiscaux et financiers comme la perception de revenus supplémentaires non plafonnés ou encore la succession du bien sans aucun frais…C’est surtout et avant tout un moyen de gommer les intérêts d’emprunt, de rembourser les prêts immobiliers et d’économiser. Ainsi, tout contribuable ayant investit dans l’immobilier locatif, peut garantir une sécurité financière à sa famille, voire même économiser pour une retraite aisée. Par ailleurs, les avantages de la défiscalisation sont nombreux et dépendent du dispositif choisi, on cite : l’échelonnement de la réduction d’impôts sur 5, 6 ou 9 ans. La possibilité d’une gestion de patrimoine professionnelle, le non plafonnement du prix d’achat, le non plafonnement des ressources et des loyers et la possibilité de louer à une personne du même foyer fiscal.

Les zones éligibles pour la défiscalisation :

La loi Duflot, comme sa précédente la loi Scellier, limite la défiscalisation à quelques zones seulement. Bien que restreintes elles restent tout de même une règle importante qui conditionne la réduction d’impôts de 18% et 29%. Les zones sont : A, A Bis, B1 et B2.

L’importance de la situation géographique :

Toutes les lois de défiscalisation ne sont pas valables partout en France. Il est à savoir que quelques unes concernent les DOM-TOM, tandis que d’autres sont relatives à la France métropolitaine. Un exemple qui illustre cela les dispositifs Duflot et Girardin pour les logements neufs sont valables en Outre-mer. Au même temps, si Duflot est éligible à la Métropole, Girardin ne l’est pas car elle est exclusive aux DOM-TOM seulement.

Le rôle de la visée locative :

La catégorie des locataires rentre également dans le choix du dispositif de défiscalisation. Si le contribuable souhaiterait avoir une famille dont les ressources sont plafonnées, il peut défiscaliser suivant la loi Duflot ou la loi Girardin, plus précisément l’option Girardin Intermédiaire. Dans ce cas là, les loyers seront également plafonnés, ce qui limite en quelques sortes la rentabilité du logement. Cependant, s’il vise une plus grande rentabilité et des revenus plus importants, il peut considérer la loi Bouvard, c’est-à-dire les résidences de services. Ainsi, les locataires seront plus nombreux et les loyers peuvent être à la nuitée ou hebdomadaires et pas forcément mensuels.

Les conditions relatives à la défiscalisation :

La défiscalisation n’est pas un avantage fiscal gagné d’avance. Après avoir choisi le dispositif qui correspond le plus à son placement, le contribuable est tenu de respecter toutes les règles imposables par la loi en question et qui conditionnent justement la réduction d’impôts. Parmi ces conditions on cite :

• Le plafonnement du prix d’acquisition.
• Le type de logement imposé par le décret de la loi.
• La catégorie de locataires concernés et leur appartenance ou non au même foyer fiscal que l’investisseur.
• L’emplacement géographique.
• Les ressources et les loyers des locataires.
• La période de mise en location obligatoire.
• La période consacrée à l’achèvement des travaux de restauration dans le cas d’un logement neuf ou en cours d’achèvement.
• La rénovation complète dans le cas des logements anciens.

Les astuces qui optimisent la défiscalisation :

Afin de réussir un investissement immobilier de façon générale et de tirer pleinement profit des avantages de la défiscalisation, il faut tout d’abord accorder de l’attention aux conditions imposables par le décret de la loi. Au même temps, il faudrait également penser à optimiser son placement, en consultant en premier lieu un comparateur de devis en ligne. Un outil à la fois gratuit et sans engagement qui permet à tout investisseur de connaître le meilleur placement du marché, ainsi que le dispositif qui convient le plus à son emplacement. Par la suite, il est recommandé de confier son logement à un gestionnaire de patrimoine professionnel. Ce dernier prendra en charge toute la gérance de la mise en location, depuis la recherche de locataires adéquats, jusqu’à la perception des loyers. Cela permet au propriétaire de s’épargner toute peine et effort éventuel relatif à l’entretien et réparation de son logement.